Le loyer du bail photovoltaïque et les pièges de l'indexation

La promesse d'un revenu passif garanti sur plusieurs décennies est le moteur principal qui pousse les propriétaires fonciers vers le photovoltaïque. Pourtant derrière les montants alléchants annoncés à l'hectare se cache une mécanique financière complexe où l'inflation et les clauses d'indexation peuvent transformer une bonne affaire en un contrat qui s'érode inexorablement avec le temps.

C'est quoi le loyer photovoltaïque?

En termes juridiques on parle souvent de "redevance" car elle compense l'immobilisation d'un capital (la terre) sur une très longue durée. Ce montant est défini dès le départ et va tomber chaque année pendant trente ou quarante ans un peu comme une rente mais sa valeur réelle va dépendre de la façon dont on a prévu qu'il augmente (ou pas) au fil des années pour suivre le coût de la vie.

La structure du revenu et la protection contre l'érosion monétaire

La première distinction fondamentale à opérer lors de la négociation concerne la nature même de la rémunération : fixe ou variable. Le loyer fixe déterminé à l'avance (par exemple 3000 euros par hectare et par an) offre une sécurité et une visibilité totale pour le bailleur. Il sait exactement ce qu'il touchera en année 1 comme en année 25. À l'inverse une part variable indexée sur le chiffre d'affaires de la centrale (généralement un pourcentage de la vente d'électricité) permet de profiter des performances de l'installation et de la hausse potentielle des prix de l'énergie. Cependant cette option transfère une part du risque industriel sur le propriétaire : si l'ensoleillement est médiocre ou si la centrale subit une panne majeure la redevance baisse mécaniquement. Une approche hybride avec un minimum garanti et un complément variable constitue souvent le point d'équilibre le plus prudent.

Le véritable nerf de la guerre se situe cependant au niveau de la clause d'indexation. Un loyer de 3000 euros aujourd'hui n'aura absolument pas le même pouvoir d'achat dans trente ans à cause de l'inflation.

Si le contrat ne prévoit pas une réévaluation annuelle rigoureuse le propriétaire s'appauvrit chaque année. Il est impératif d'indexer le loyer sur des indices officiels robustes publiés par l'INSEE comme l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l'Indice du Coût de la Construction (ICC). Ces indices reflètent l'évolution économique globale. Une clause mal rédigée ou une indexation plafonnée (le fameux "cap") est un piège redoutable qui peut diviser par deux la rentabilité réelle du projet sur sa durée de vie. Dans les baux photovoltaïques, on voit de plus en plus apparaître un indice très spécifique au secteur de l’énergie : le coefficient L défini par la Commission de Régulation de l’Énergie (CRE). C’est un indice "synthétique" qui ne sort pas de nulle part : il est calculé à partir de plusieurs indices de l’INSEE et sert notamment de référence pour l’indexation de certains tarifs d’achat d’électricité. Sa formule générique est par exemple de la forme suivante :

Lₙ = 0,8 + 0,15 × (ICHTrev‑TSₙ / ICHTrev‑TSₙ₋₁) + 0,05 × (FM0ABE0000ₙ / FM0ABE0000ₙ₋₁)

où l’ICHTrev‑TS correspond à un indice de coût du travail et FM0ABE0000 à un indice de prix de production. En pratique, vous n’avez pas besoin de maîtriser le détail du calcul, mais il est essentiel de comprendre deux choses : 1/ le coefficient L n’est pas un « indice maison » inventé par le développeur, c’est un indice réglementé par la CRE ; 2/ son évolution peut être différente de celle d’un indice plus « classique » comme l’ILC ou l’ICC. Avant d’accepter une clause d’indexation basée sur l’indice L, il faut donc vérifier noir sur blanc à quel texte CRE il se réfère, sur quelles séries INSEE il est construit et surtout simuler ce que donnerait l’évolution du loyer sur 20 ou 30 ans par rapport à une indexation purement ILC/ICC. En savoir plus sur le loyer solaire ici.

Il faut également prendre en compte la fiscalité qui vient grignoter ce revenu brut. Pour un particulier ces sommes ne sont pas des revenus fonciers classiques mais relèvent souvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers selon le montage juridique, ce qui change tout en matière d'imposition et de prélèvements sociaux. L'analyse financière ne doit donc pas s'arrêter au montant inscrit en bas du chèque mais bien calculer le "net en poche" après passage du fisc. De plus le bailleur doit vérifier qui prend en charge la taxe foncière.

Traditionnellement c'est l'exploitant qui rembourse cette taxe au propriétaire mais cela doit être écrit noir sur blanc. Si le propriétaire doit payer la taxe foncière sur une propriété bâtie (la centrale) avec son loyer la rentabilité de l'opération s'effondre.

Soyons honnêtes deux minutes il y a quand même un côté "Far West" assez fascinant dans ces négociations où des propriétaires terriens se voient soudainement courtisés comme des stars de cinéma par des développeurs en costume cravate. On voit briller dans les yeux de certains l'espoir du jackpot, cette idée un peu magique que le soleil va payer la retraite et les études des petits-enfants sans lever le petit doigt. C'est humain, c'est touchant, et c'est aussi un peu dangereux car l'appât du gain immédiat fait parfois signer des horreurs juridiques qui lieront les mains de la famille sur trois générations.

FAQ : Les questions d'argent essentielles

Le loyer est-il imposable?

Oui totalement!! Les revenus tirés de la location de terrains pour le photovoltaïque sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime fiscal (revenus fonciers ou BIC) dépendra de la structure juridique du bailleur et des conditions du bail.

Peut-on renégocier le loyer en cours de bail?

C'est extrêmement difficile voire impossible. Le bail emphytéotique est un contrat ferme qui engage les parties sur la durée. Sauf clause de révision spécifique prévue au départ ou avenant accepté par les deux parties le montant fixé à la signature (et son indexation) s'applique jusqu'au terme.

Qui paie la taxe foncière du terrain?

Légalement c'est le propriétaire du terrain qui reçoit l'avis d'imposition. Cependant il est d'usage quasi systématique dans les baux photovoltaïques d'inclure une clause obligeant l'exploitant à rembourser intégralement le montant de la taxe foncière au propriétaire.